Budowa domu na działce teściów. Rozliczenie nakładów poczynionych na remont domu teściów

Jeżeli teściowie są właścicielami działki budowlanej, nie ma przeszkód prawnych, aby małżonkowie wybudowali na niej dom. Kto w takim przypadku będzie jego właścicielem i w jaki sposób  małżonkowie, niebędący właścicielem gruntu, mogą odzyskać poczynione na jego budowę lub remont nakłady?

Budowa domu na działce teściów – kto jest właścicielem?

Musisz wiedzieć, że dom wybudowany na działce należącej do innych osób, w tym wypadku teściów, stanowi również ich wyłączną własność.

Przesądzają o tym wprost przepisy prawa cywilnego. Zgodnie z nimi – do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia, które są z nimi trwale związane. Stanowi to ucieleśnienie rzymskiej zasady „superficies solo cedit”, oznaczającej, iż „to co jest na powierzchni, przypada gruntowi”.

W tym wypadku, nie ma najmniejszego znaczenia, że dom został postawiony przy użyciu środków finansowych należących do współmałżonków. 

Budowa domu na działce teściów – w jaki sposób rozliczyć środki zainwestowane z majątku współmałżonków?

Musisz wiedzieć, że małżonkowie mogą rozliczyć środki zainwestowane z majątku wspólnego w budowę lub remont domu, którego nie są właścicielem na dwa sposoby:

• poprzez rozliczenie poczynionych nakładów,
• poprzez wystąpienie z roszczeniem o przeniesienie własności gruntu.

Rozliczenie nakładów

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego – samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Z kolei samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem.

W świetle powyższego, zasadnicze znaczenie dla sposobu rozliczenia nakładów ma dobra lub zła wiara małżonków, w chwili ich dokonania.

Co oznaczają te pojęcia?

Zgodnie z ustalonym orzecznictwem – w dobrej wierze jest ten, kto powołując się na przysługujące mu prawo błędnie przypuszcza, że prawo to mu przysługuje, jeśli takie przekonanie w danych okolicznościach sprawy należy uznać za usprawiedliwione. Z kolei w złej wierze jest ten, kto powołując się na przysługujące mu prawo wie, że prawo to mu nie przysługuje albo też ten, kto wprawdzie nie ma świadomości, co do nieprzysługiwania mu określonego prawa, jednakże jego niewiedza nie jest usprawiedliwiona w świetle okoliczności danej sprawy.

W świetle powyższego, w dobrej wierze będą tylko ci małżonkowie, którzy działali w przekonaniu, że dokonują nakładów we własnym interesie, będąc przeświadczonymi, iż dom stanie się wkrótce ich własnością – na przykład w drodze darowizny uczynionej przez teściów.

Ustawodawca uzależnia więc zakres roszczenia posiadacza o zwrot nakładów i związanego z nim obowiązku właściciela, przede wszystkim od dobrej lub złej wiary posiadacza. Może ono przy tym objąć swym zakresem bądź tylko nakłady konieczne, bądź też również nakłady innego rodzaju.

Czym są nakłady konieczne?

Musisz wiedzieć, że rozumie się przez nie tylko takie nakłady, których celem jest utrzymanie danej rzeczy w należytym stanie – w tym na przykład jej remonty i konserwację bądź uiszczanie podatków. Inne nakłady mają jedynie charakter:

• użytecznych, czyli mających na celu ulepszenie rzeczy, powodujących zwiększenie jej wartości,
• zbytkownych – zmierzających do zaspokojenia potrzeb estetycznych tego, kto ich dokonuje.

Skonkludować więc trzeba, że działanie współmałżonków w dobrej wierze daje im możliwość do wystąpienia z roszczeniem o zwrot nie tylko nakładów koniecznych, ale także innych nakładów.

Podkreślić trzeba, iż Sąd Najwyższy wskazał, że osobę budującą na cudzym gruncie za zgodą właściciela, który zobowiązał się przenieść na nią własność części nieruchomości, należy traktować jak współposiadacza w dobrej wierze, któremu, jeżeli nie żąda przeniesienia udziału we współwłasności, przysługuje prawo żądania zwrotu nakładów.

Bezpodstawne wzbogacenie

Inną podstawą prawną do odzyskania poczynionych nakładów na dom należących do teściów są przepisy Kodeksu cywilnego o bezpodstawnym wzbogaceniu. W ich myśl – kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, zobowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości.

Stanowią one także, że świadczenie jest nienależne, jeżeli:

• osoba, która je spełniła, nie była w ogóle do niego zobowiązana lub nie była zobowiązana względem osoby, na rzecz której zostało ono dokonane,
• podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty,
• jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia.

Z punktu widzenia prawnego, mamy więc w tym przypadku do czynienia z sytuacją, w której w wyniku poczynionych nakładów sytuacja majątkowa jednej ze stron (teściów) zmienia się na jej korzyść, poprzez zwiększenie posiadanych aktywów lub zaoszczędzenie na wydatkach, zaś stan majątkowy drugiej z nich (współmałżonków) ulega pogorszeniu.

Brak podstawy prawnej oznacza brak oparcia poczynionych wydatków w obowiązującym przepisie prawa, dokonanej czynności prawnej, orzeczeniu Sądu lub w decyzji innego, uprawnionego organu.

Nakłady na dom teściów a rozwód

Musisz wiedzieć, że Sąd w postępowaniu o podział majątku wspólnego po rozwodzie może przyznać jednemu ze współmałżonków wierzytelność przysługującą względem osoby trzeciej, a więc także rodziców drugiego małżonka (teściów). Wynika to z faktu, że roszczenie o zwrot nakładów dokonanych przez małżonków na nieruchomości należącej do osoby trzeciej jest prawem majątkowym, w związku z czym wchodzi w skład majątku wspólnego. Warunkiem jest, aby powstało ono w czasie trwania wspólności ustawowej.

W takim wypadku, podlega ono podziałowi na równi z innymi składnikami majątku wspólnego, będąc objęte postępowaniem o jego podział.

Zaznaczyć jednak trzeba, że dotyczy to tylko i wyłącznie wierzytelności bezspornych, co do zasady i wysokości, zarówno pomiędzy małżonkami, jak i osobami trzecimi.

Jeżeli wierzytelność jest sporna, każdy z byłych małżonków ma możliwości dochodzenia połowy jej wartości w późniejszym terminie od tej osoby trzeciej na podstawie odrębnie wytoczonego roszczenia.

Roszczenie o przeniesienie własności gruntu

Małżonkowie, którzy, nie są zainteresowani odzyskaniem poczynionych nakładów, lecz chcą stać się współwłaścicielem postawionego domu, mogą wystąpić z roszczeniem o przeniesienie na nich własności gruntu na którym został zbudowany dom w całości lub też odpowiedniego w nim udziału. Zastosowanie mają w tym przypadku takie same zasady, jak w rozliczeniach dokonywanych pomiędzy współmałżonkami, gdy tylko jedno z nich jest właścicielem działki, a tym samym i budynku. Pisałam o tym we wpisie pt. „Budowa domu na działce współmałżonka” https://kancelaria-krogulska.pl/blog/budowa-domu-na-dzialce-wspolmalzonka/

Adwokat Olga Krogulska-Garusińska w Rzeszowie