Budowa domu na działce współmałżonka

Wiele małżeństw decydując się na budowę domu, stawia go na działce stanowiącej własność tylko jednego z nich. Czy w takim wypadku małżonek, niebędący właścicielem gruntu jest współwłaścicielem takiego budynku? A jeśli nie – w jaki sposób może on odzyskać poczynione na jego budowę nakłady w przypadku rozstania?

Budowa domu na działce współmałżonka – kto jest właścicielem?

Aby odpowiedzieć na tak zadane pytanie, trzeba wcześniej pokrótce opisać jak w świetle prawa wyglądają stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami.

Majątek wspólny oraz odrębny 

Musisz wiedzieć, że na majątek małżonków składają się ich majątki odrębne oraz majątek wspólny.

Małżeńska wspólność ustawowa obejmuje wszelkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania małżeństwa przez oboje małżonków lub też tylko przez jednego z nich. Zalicza się do niej zarówno dochody uzyskane z majątku wspólnego, jak również z majątków osobistych współmałżonków.

Co należy do majątku osobistego?

Na majątek osobisty każdego z małżonków, składają się wszelkie dobra, które nabył on przed wstąpieniem w związek małżeński, a także te, które otrzymał na podstawie dziedziczenia, zapisu lub darowizny – chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił.

Powyższe oznacza, że jeżeli jeden ze współmałżonków był właścicielem działki budowlanej zanim jeszcze strony zawarły ślub, bądź też otrzymał ją w trakcie trwania małżeństwa, w jeden ze wskazanych powyżej sposobów, wówczas należy ona do jego majątku osobistego. Grunt taki więc nie jest objęty małżeńską wspólnością ustawową, stanowiąc majątek odrębny, pozostający w wyłącznym zarządzie tego małżonka, który jest jego właścicielem. Sytuacja taka nie będzie miała miejsca tylko w przypadku, gdy spadkodawca lub darczyńca w akcie darowizny lub testamencie wskaże, iż chce, aby nieruchomość taka weszła do majątku wspólnego małżonków.

Własność domu wybudowanego na działce współmałżonka

Opisana sytuacja prawna powoduje, że dom wybudowany na działce stanowiącej własność współmałżonka, stanowi również jego wyłączną własność.

Przesądzają o tym wprost przepisy prawa cywilnego. Zgodnie z nimi – do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia, które są z nimi trwale związane. Stanowi to ucieleśnienie rzymskiej zasady „superficies solo cedit”, oznaczającej, iż „to co jest na powierzchni przypada gruntowi”.

W tym wypadku, nie ma najmniejszego znaczenia, że dom został postawiony przy użyciu środków finansowych należących do obojga współmałżonków, a więc objętych wspólnością majątkową. 

Budowa domu na działce współmałżonka – w jaki sposób rozliczyć środki zainwestowane z majątku wspólnego?

Musisz wiedzieć, że każdy z małżonków, może rozliczyć środki zainwestowane z majątku wspólnego w budowę domu, którego nie jest właścicielem, na dwa sposoby:

·       poprzez rozliczenie poczynionych nakładów,

·       poprzez wystąpienie z roszczeniem o przeniesienie własności gruntu.

Rozliczenie nakładów

Zgodnie z przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego – każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód.

Zwrotu takiego dokonuje się przy podziale majątku wspólnego. Jeżeli jednak wymaga tego dobro rodziny, Sąd może nakazać wcześniejsze przeprowadzenie takiego rozliczenia.

Aby doszło do wszczęcia postępowania co do przedmiotowego podziału, niezbędne jest złożenie odpowiedniego wniosku. Może go uczynić każdy z małżonków. W sprawach tego rodzaju odpowiedni jest Sąd Rejonowy, właściwy ze względu na miejsce położenia majątku.

Podkreślić trzeba, że określenie wartości nakładów i wydatków następuje według ich wartości z chwili orzekania o podziale majątku lub wcześniejszym zwrocie.

Musisz przy tym pamiętać, że dochodzenie roszczeń z tytułu wzajemnych rozliczeń nie jest możliwe już po uprawomocnieniu się postanowienia o podziale majątku wspólnego, chociażby roszczenia te nie były zgłoszone w toku postępowania działowego i nie zostały objęte postanowieniem działowym.

Rozliczenie nakładów jest najczęstszym sposobem rozliczeń po rozwodzie.

Roszczenie o przeniesienie własności gruntu

Małżonek, który nie jest zainteresowany odzyskaniem poczynionych nakładów, lecz chce stać się współwłaścicielem postawionego domu, może wystąpić z roszczeniem o przeniesienie na niego własności gruntu na którym został zbudowany dom w całości lub też odpowiedniego w nim udziału.

Jego podstawą jest zapis Kodeksu cywilnego, stanowiący, iż samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego jej własność za odpowiednim wynagrodzeniem.

W świetle powyższego, z przedmiotowym roszczeniem wiążą się dwa problemy prawne. Jego skuteczność uzależniona jest bowiem od łącznego spełnienia dwóch istotnych przesłanek:

·       wartość budynku musi w znaczącym stopniu przewyższać wartość gruntu,

·       małżonek, który poczynił nakłady na dom musi pozostawać w dobrej wierze.

W tym ostatnim kontekście, w przypadku rozliczeń dokonywanych pomiędzy byłymi małżonkami przyjmuje się, że choć jeden z małżonków, w chwili rozpoczęcia budowy domu pozostawał w złej wierze, gdyż zdawał sobie sprawę z tego, że nie dysponuje żadnymi prawami do działki, to jednak należy traktować go jak posiadacza w dobrej wierze, jeżeli ze względu na szczególne okoliczności sprawy wymagają tego zasady współżycia społecznego.

Oczywiście, przeniesienie własności gruntu może nastąpić tylko za zapłatą odpowiedniego wynagrodzenia na rzecz drugiego współmałżonka – chyba że ten zrezygnuje z takiego żądania.

Zaznaczyć przy tym trzeba, że przedmiotowe wynagrodzenie nie może zostać rozliczone w ramach podziału innych składników majątku wspólnego poprzez ustalenie ewentualnych spłat albo dopłat z tego tytułu. Stanowi ono bowiem odpowiednie rozliczenie tylko tego konkretnego nakładu, poprzez jego podział między współmałżonków.

Sąd Najwyższy stwierdził wyraźnie, iż małżonek zobowiązany do przeniesienia własności działki zajętej pod budowę w części odpowiadającej udziałowi w majątku wspólnym drugiego małżonka, zachowuje prawo do wynagrodzenia w tym zakresie.

Pamiętać też trzeba, że Sąd w postępowaniu działowym może rozliczyć nakład z majątku wspólnego na majątek odrębny jednego z małżonków w drodze realizacji roszczenia o wykup wyłącznie na wniosek jednego z nich. Nie jest jednak przy tym związany takim wnioskiem i może w inny sposób rozliczyć taki nakład, przez zasądzenie odpowiedniej kwoty pieniężnej.

 

Kancelaria Adwokacka Olga Krogulska-Garusińska w Rzeszowie